Ao se realizar um contrato, por vezes, alguma intercorrência impede o desfecho perseguido pelos sujeitos do negócio e não se realiza a prestação satisfativa, consubstanciada no comportamento do devedor que executa, a um só tempo, o dever principal de prestação e os demais deveres secundários e de conduta que se façam instrumentalmente necessários para a consecução do resultado útil programado.
Em vista disso, considerando que tal circunstância sempre se faz presente em qualquer contrato, podem as partes incluir no contrato instrumentos destinados a proteger o credor de eventual intercorrência, dentre as quais a cláusula resolutiva expressa assume destacada relevância, inclusive sendo prevista nos artigos 474 e 475 do Código Civil.
Cláusula resolutiva expressa; possibilidade de resolução extrajudicial
Nesse sentido, o efeito primordial da execução da cláusula resolutiva expressa, e que lhe é peculiar, é a resolução extrajudicial da relação obrigacional. Esta, por sua vez, constitui mecanismo legitimo de autotutela privada dos interesses do credor, que o livra de se submeter à morosa e custosa atuação judicial para obter uma resposta a respeito do rompimento do vínculo obrigacional.
Trata-se, portanto, de um remédio que favorece o tráfico de bens e, consequentemente, a circulação de riquezas, vindo ao encontro da necessidade, cada vez mais premente, de assegurar certeza e celeridade às relações contratuais.
Não obstante a isso, a cláusula resolutiva expressa apresenta também os efeitos liberatório, restitutório e ressarcitório, cujo conhecimento faz necessário como forma de compreender as respectivas consequências da resolução, inclusive por não se tratar de efeitos exclusivos, pois comuns à resolução implementada pela cláusula resolutiva tácita.
Efeito Liberatório
O efeito liberatório, por sua vez, tem o condão de liberar as partes da observância de todos os deveres prestacionais devidos à contraparte.
Nesse diapasão, em contrato de compra e venda de imóvel com cláusula resolutiva expressa, na hipótese da inadimplência de prestações ajustadas entre as partes, devem as partes suspender as prestações que lhes incumbiam, sem prejuízo do pagamento das prestações até então devidas.
Assim, uma vez efetivada a inadimplência de prestações ajustadas entre as partes em contrato de compra e venda de imóvel que possua a cláusula resolutiva expressa, suspende-se a obrigação do vendedor de transferir o imóvel, bem como, ao comprador, a obrigação de efetuar o pagamento das parcelas subsequentes.
Cabe acrescentar, porém, que o efeito liberatório não exime as partes envolvidas de observar, durante a fase de liquidação, deveres de conduta expressamente previstos em contrato, a exemplo do dever de não concorrência ou de sigilo – que, muitas vezes, se protraem no tempo, estendendo-se para além da extinção do contrato -, bem como deveres impostos pela boa-fé objetiva.
Efeito restitutório
O efeito restitutório, pois, conduz as partes ao status quo ante nos seus devidos termos: há o retorno à situação anterior exclusivamente em relação ao que se prestou com base no contrato, vale dizer, aquilo que efetivamente devia por força do negócio. Assim, o efeito restitutório visa promover o retorno ao estado anterior à celebração do contrato.
Nesse sentido, se do contrato decorreu transferência de propriedade, mas sobreveio inadimplemento do preço e a cláusula resolutiva expressa foi acionada, o retorno do bem ao patrimônio do vendedor é a medida cabível na hipótese – salvo ajuste diverso entre os contratantes.
Efeito ressarcitório
O efeito ressarcitório não se confunde, por conseguinte, com o efeito restitutório: ambos operam em esferas diferentes, mas complementares, de modo que somente sua atuação concomitante é capaz de conduzir as partes, efetivamente, ao estado anterior à celebração do contrato, como pretende a resolução. Sob o prisma funcional, o efeito ressarcitório visa reparar as perdas e danos que persistem mesmo após a restituição ao credor do que já havia prestado.
Para sua delimitação, o pedido de perdas e danos deve observar o disposto nos artigos 402 ao 405 do Código Civil Brasileiro.
Como exemplo da incidência do efeito ressarcitório em contrato de compra e venda de imóvel, tem-se a possibilidade de cobrança de alugueres durante o período correspondente ao uso do bem por parte do devedor inadimplente, durante a vigência do contrato.
A inexistência de cláusula de prefixação das perdas e danos não afasta o direito do credor de pleiteá-las se o inadimplemento ou a superveniência do risco previsto na cláusula resolutiva expressa lhe causou prejuízos. Nesse caso, no entanto, a indenização dependerá de pronunciamento judicial, a despeito, repita-se, de a resolução se operar extrajudicialmente.
A resolução ostenta, portanto, eficácia liberatória das obrigações não executadas, dispensando as partes de prestá-las; eficácia recuperatória, a permitir que os contratantes recuperem tudo o que eventualmente houverem prestado; e eficácia ressarcitória, conferindo ao credor a possibilidade de pleitear as perdas e danos cabíveis.
Há, a um só tempo, a extinção das obrigações prestacionais e o nascimento de outras obrigações – de restituir e de ressarcir -, sem prejuízo da incidência de deveres de conduta impostos pela boa-fé objetiva, imperativos durante todo o desenvolvimento da relação contratual e, não raro, inclusive após a sua extinção.
Conclusão
Diante dos efeitos da resolução facultada pela cláusula resolutiva expressa em contrato de compra e venda de imóvel, a elaboração da cláusula por profissionais capacitados, delineada a partir das peculiaridades de cada caso e com experiência necessária, mostra-se indispensável para ser assegurada a certeza e celeridade às relações contratuais.
Autor: Olavo André de Medeiros Florêncio – OAB/PR 82.891
