A incorporação imobiliária é uma operação complexa que depende da convergência de fatores técnicos, financeiros e regulatórios. Quando essa engrenagem falha, resultando em atrasos relevantes ou na paralisação das obras, o cenário deixa de ser um mero inadimplemento contratual para se tornar uma crise de governança do empreendimento. Para preservar o patrimônio dos adquirentes e a viabilidade da construção, a Lei nº 4.591/1964e a Lei nº 14.382/2022, estabelecem o rito para destituição do incorporador.
O Mecanismo de defesa dos Adquirentes
A destituição é a ferramenta de “última ratio” para os adquirentes, devendo ser avaliada com cautela e caso a caso. Ela ocorre quando o incorporador, sem justa causa, paralisa as obras por mais de 30 dias ou retarda excessivamente o cronograma.
Com a modernização trazida pela Lei 14.382/2022 (SERP), o procedimento tornou-se mais delimitado, ágil e focado na desjudicialização. O quórum para aprovação da destituição é de maioria absoluta dos adquirentes (50% + 1). Uma vez aprovada em assembleia, após cumprir os tramites estabelecidos pela lei, a Comissão de Representantes pode assumir poderes amplos para gerir e dar continuidade a obra.
Continuidade e Gestão de Ativos
A destituição não encerra o empreendimento, ao contrário, visa a sua reestruturação organizacional. A Comissão de Representantes passa a ter legitimidade para:
- Averbar a Destituição: Averbar a destituição na matrícula do imóvel, para que ela enfim produza seus efeitos e formalize a sucessão da gestão.
- Gerenciar: Reestabelecer a ordem do empreendimento, revisando custos, contratos, medições da obra e passivos para recompor a saúde financeira da construção.
- Disposição de Estoque: As unidades que pertenciam ao incorporador destituído (estoque) ficam vinculadas à conclusão da obra. Elas podem ser alienadas através de leilão extrajudicial para custear a construção, valendo-se de proteção contra penhoras de dívidas estranhas ao empreendimento por força da lei 4591/64. As hipotecas realizadas pela instituição financeira frente ao contrato de financiamento com o incorporador, também não atingem os adquirentes (Súmula 308 do STJ).
Mitigação de Riscos para Incorporadoras
Para incorporadoras e empresas do setor, a defesa contra um processo de destituição não se inicia na crise, ela começa antes, em caráter preventivo. O eixo dessa defesa é valorizar a Comissão de Representantes como órgão institucional de governança do empreendimento, estabelecendo um fluxo permanente de informações com transparência.
Na prática, o enfraquecimento da posição jurídica da incorporadora costuma decorrer da combinação de atraso, silêncio e respostas genéricas, que alimentam desconfiança, ampliam a assimetria de informação e facilitam a construção do “ambiente” de destituição.
E quando houver intercorrências, apresentar planos de regularização e retomada tecnicamente fundamentados, com premissas claras, marcos verificáveis, responsabilidades definidas e atualização periódica, permitindo à Comissão acompanhar a execução e avaliar riscos com base em dados.
Conclusão
A destituição do incorporador é um procedimento que transfere o controle do destino da obra para os adquirentes, representados pela comissão. Tanto para advogados que assessoram compradores quanto para os que defendem as incorporadoras, o foco deve ser a preservação do empreendimento e a organização da tomada de decisão coletiva, sempre pautada pela segurança jurídica dos registros públicos e pela transparência informacional.
