O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que a comissão de corretagem deve incidir sobre o valor total do negócio quando a atuação do corretor é fundamental para a concretização do contrato, mesmo que as condições iniciais tenham sido alteradas. A decisão da 3ª Turma, em Recurso Especial (REsp 2.165.921), reforça que o contrato de corretagem é um pacto de resultado, e a aproximação das partes já garante o direito à remuneração do corretor.
O Caso em Questão
O caso analisado envolveu uma empresa de corretagem que prospectou um terreno de uma incorporadora, apresentando um projeto a uma construtora interessada. A área inicialmente ofertada era de 13,7 mil m². Contudo, a corretora descobriu que o negócio foi fechado sem sua participação, envolvendo uma área significativamente maior, de 57,1 mil m².
A empresa de corretagem, então, acionou judicialmente a incorporadora. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia reconhecido o direito à comissão, mas apenas sobre o valor do terreno originalmente ofertado.
O Entendimento do STJ
O ministro Moura Ribeiro, relator do recurso especial, destacou que, apesar das alterações nas condições negociais, a corretora tem direito à remuneração. Isso porque ela conseguiu aproximar as partes, que efetivamente celebraram um contrato de compra e venda. Para o ministro, o trabalho da corretora alcançou um resultado útil e proveitoso para ambas as empresas.
Com base nesse raciocínio, a 3ª Turma do STJ decidiu que a comissão de corretagem deve incidir sobre o valor total negociado. A Corte reconheceu que houve intermediação imobiliária na operação de compra e venda do imóvel por uma segunda empresa. Assim, a comissão deverá ser rateada na proporção de 50% para a primeira empresa de corretagem e os demais 50% para a segunda.
Implicações da Decisão
Essa decisão do STJ é um marco importante para o mercado imobiliário, pois amplia a base de cálculo da comissão de corretagem. O tribunal deixou claro que, uma vez comprovada a aproximação das partes e a efetivação do negócio em decorrência dessa aproximação, o direito à comissão é acionado de imediato. A comprovação por e-mails e registros de visitas, por exemplo, poderá fortalecer as ações de cobrança por parte dos corretores na fase de prospecção.
O escritório Bega, Sbrissia e Alarcão é especializado em Direito Empresarial. A finalidade desse artigo é meramente informativa. Recomenda-se a consulta a um advogado habilitado para orientação específica conforme sua situação. Dúvidas? Entre em contato conosco! Será um prazer orientá-lo.
